Время продавца: как выгодно продать квартиру в 2020 году и не сойти с ума
Пандемия Covid-19 начавшаяся в начале 2020-го превратила в американские горки не только экономики многих стран, но и российский рынок недвижимости. На смену весеннему карантину и стагнации продаж, пришел настоящий покупательский «бум». К концу года, цены на квартиры ощутимо подросли и в Омске, а главными персонажами на рынке жилья вновь стали продавцы.
По мнению экспертов агентства недвижимости «Метры» высокий покупательский спрос и рост цен на недвижимость продолжится и в начале 2021 года.
«Введение в России программ льготной ипотеки, а так же нестабильная экономическая ситуация в стране подогрели рынок недвижимости – анализирует ситуацию генеральный директор АН «Метры» Андрей Кузьменко. - Слухи о грядущей девальвации рубля, невыгодные условия банковских вкладов, а так же рост цен на аренду квартир– вновь актуализировали недвижимость как один из самых надежных активов для инвестирования».
В данный момент, по словам Андрея Кузьменко, на Омском рынке недвижимости сформировалась крайне благоприятная ситуация для продавцов жилья - обилие покупателей с ипотекой, а так же с наличными, так как многие россияне в этом году снимают свои средства с банковских вкладов или торопятся выгодно вложить накопленные деньги. Однако высокий покупательский спрос и бурление рынка имеют и обратную сторону, создавая не только новые возможности, но и проблемы для продавцов.
Осторожно, покупатели!
Многие продавцы недвижимости сегодня уверены, что при таком обилии покупателей прибегать к услугам риэлторов нет необходимости. Приступая к продаже квартиры самостоятельно они оказываются не готовы к трудностям повышенного спроса.
По отзывам экспертов АН «Метры», первым шоком для продавцов становится шквал звонков от желающих приобрести жилье и их риэлторов. У собственников может возникнуть ощущение что их буквально «рвут на части», в особенности тяжело приходится работающим гражданам. На сегодняшний день, количество звонков по одному объекту может доходить и до сотни, отмечает Андрей Кузьменко. Если продавец не умеет фильтровать покупателей, число показов квартиры так же будет «зашкаливать». И напротив, отсев всех покупателей с ипотекой, может существенно затормозить продажу.
«Часто продавцы по незнанию ограничивают круг своих покупателей, например если в квартире есть какая то неузаконенная перепланировка - они сразу же отметают покупателей с ипотекой. На самом деле очень многие перепланировки не являются препятствием для покупки с помощью заемных средств или этот вопрос можно решить оперативно» - говорит Андрей Кузьменко.
Продать дороже – реально!
Мечта любого собственника, конечно же - продать свое жилье как можно дороже и именно сейчас, это возможно, считает директор АН «Метры».
Для того чтобы создать максимальный спрос на квартиру нужно грамотно презентовать объект недвижимости на рынке. Значение имеют многие факторы: это качественные фотографии, описание объекта, демонстрация квартиры на всех основных популярных ресурсах поиска недвижимости, готовность быстро выйти на сделку, и конечно же личная работа с потенциальными покупателями исходя из их потребностей.
«Если перед риелтором стоит задача продать квартиру выше среднерыночной стоимости, нужно создать высокий спрос на объект. Чем выше спрос, тем выше предложение, чем больше покупателей мы привлекли, тем выше цену мы можем поставить - то есть провести среди покупателей небольшой аукцион – поясняет Андрей Кузьменко. -Демонстрация недвижимости играет здесь не последнюю роль, наши специалисты например, задействуют все рекламные ресурсы, выставляя квартиры клиентов более чем на 7 самых популярных ресурсах по поиску жилья. Кроме того, очень важно определиться с адекватной ценой и сразу же заложить в желаемую стоимость квартиры еще некоторую сумму на торг, чтобы продать жилье не только максимально выгодно, но и оперативно».
На следующих этапах продажи недвижимости огромное значение приобретает грамотная работа и переговоры с покупателями. Мало просто показать квартиру или презентовать ее исходя из потребностей будущих владельцев, необходим тщательный анализ конкурентов и умение работать с возражениями и необоснованным торгом.
«Покупатели и их агенты бывают довольно настойчивы и могут очень убедительно обесценивать ваш объект недвижимости – предупреждает Андрей Кузьменко. В этой ситуации продавец может теряться и уступить лишнее. К тому же большое число претендентов на квартиру может создать у собственников ощущение спешки и гонки, из-за этого повышается риск совершить ошибку. Обычно в переговорах между покупателем и продавцом своеобразным «адвокатом недвижимости» защищающим интересы собственника и является риелтор. Продавая квартиру без риэлтора владельцы недвижимости должны четко понимать разницу между разумным обоснованным и безосновательным торгом и уметь с ним работать. К примеру, на распространенное возражение покупателей – «У вас в соседнем подъезде такая же квартира продается на 300 тысяч дешевле», собственник должен быть готов объективно доказать, чем его объект лучше и привести аргументы: новая сантехника, качественный ремонт, большая площадь и так далее».
Юридическая грамотность: как не потерять деньги на продаже квартиры?
Если собственник не обладает юридическими познаниями, перед тем как начать рекламировать свою недвижимость стоит хотя бы посоветоваться с опытным юристом или риэлтором. Грамотно оформленные документы на квартиру – гарантия того, что сделка будет зарегистрирована, ее нельзя будет оспорить через суд и потребовать от продавца возврата средств.
«На самом деле не редкость, когда продавец действительно не в курсе того, что в его квартире есть неузаконенная перепланировка или другая распространенная ситуация: если при приобретении квартиры использовался материнский капитал, но доли детям не выделены – сделка просто не пройдет регистрацию в Россреестре» - предупреждает генеральный директор АН «Метры».
Еще одна распространенная ошибка при самостоятельной продаже – получение аванса или задатка без уточнения деталей сделки. Перед тем как брать задаток за квартиру, необходимо точно знать какие заемные средства или сертификаты используют ваши покупатели. Немаловажным фактором так же остается процесс выхода на сделку, сроки и порядок передачи квартиры.
«Особенно внимательно стоит отнестись к дате получения денег, если они нужны собственникам после продажи для приобретения другой недвижимости – советует Андрей Кузьменко. – Часто бывают такие ситуации когда деньги продавец получает не сразу или частями. К примеру у вашего покупателя военная ипотека или военный сертификат, где средства перечисляются на счет продавца только через 45 дней после оформления договора купли-продажи. Вы не знаете об этом и берете задаток за квартиру, однако узнав детали вы понимаете, что этот вариант вам не подходит и придется его возвращать. Однако задаток - это документ по которому предусмотрены юридические санкции, если вы внезапно передумали, то задаток придется вернуть в двойном размере».
Также «на берегу» стоит проговорить с приобретателями вашей недвижимости условия оплаты сопутствующих расходов. По словам экспертов АН «Метры», на сегодняшний день не редкость когда «практичные» покупатели или агенты представляющие их интересы, возлагают на продавцов часть или полную стоимость сопутствующих расходов, которые несет только покупатель недвижимости. Например, на сделке собственникам могут предложить поделить пополам или оплатить полностью: стоимость договора купли-продажи, госпошлину, страховку недвижимости или процедуру электронной регистрации.
«Хочу продать сам»
По опыту экспертов по недвижимости АН «Метры» продать квартиру самостоятельно без риэлтора можно в случае «идеальной» сделки: 1 собственник квартиры, без обременений и с готовыми документами + 1 покупатель с наличными. Однако идеальные ситуации встречаются в жизни крайне редко. Специалисты выделили несколько ситуаций когда при продаже недвижимости безопаснее обратится за помощью к риэлтору.
За квартиру еще не выплачена ипотека: схема снятия обременения достаточно сложный и трудоемкий процесс, сделка по такому объекту длится от 1 месяца.
Все ситуации когда собственниками жилья являются дети, или при покупке недвижимости был использован материнский капитал.
«Например, при досрочном погашении ипотеки был использован материнский капитал. Сейчас с пенсионным фондом оформляется автоматическое обязательство, о том, что когда ипотека будет выплачена доли детям будут выделены именно в этой квартире. При продаже такой недвижимости, особенно если доли еще не выделены, есть определенный порядок действий, такая сделка также осуществляется около 1,5 месяцев» - рассказывает Андрей Кузьменко.
Квартиры с неузаконенными перепланировками, особенно с теми которые нельзя было делать. В данной ситуации необходимо оперативно решить проблему, чтобы сделку не приостановили в банке или в Россреестре.
Нотариальные сделки, а значит, операции с любой недвижимостью где предметом сделки будет доля в долевой собственности – от доли в квартире до комнат в общежитии.
Цель продажи квартиры - последующее расширение жилплощади, размен, смена района или переезд в другой город, то есть сделка имеет определенные временные рамки для покупки другой недвижимости. В зависимости от целей продавца может потребоваться индивидуальная стратегия продажи объекта.
В последнем случае, обращаясь в агентство недвижимости, чтобы продать квартиру собственник решает сразу же несколько проблем: подбор и покупка нового жилья, помощь в выборе оптимальной ипотечной программы и банка.
Финансовые преимущества от сотрудничества с экспертами по недвижимости очевидны: опытный риэлтор поможет не только выгодно реализовать квартиру, но и минимизировать налог с продажи в случае если жилье находилось в собственности менее 5 лет, а так же получить дополнительный доход в виде налогового вычета на покупку другого объекта.
отзывы наших клиентов 2гис
Сегодня эксперты АН «Метры» советуют собственникам не медлить при операциях с недвижимостью - ситуация как никогда благоприятна и для продажи и для обмена жилья.
«Экономическая обстановка сегодня очень нестабильна, это видно по высокой волатильности курса валют, поэтому что будет через полгода предсказать сложно –предупреждает Андрей Кузьменко. - Несмотря на то, что многие омичи скептически относятся к ипотеке, сегодня рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам. В данной ситуации гораздо выгоднее продать старое и «добрать» ипотекой, чем сидеть и ждать еще несколько лет, с сомнительными перспективами, жалея о своей медлительности. В общем, декабрь и январь - лучшее время для реализации своих квартирных планов и желаний».
Вы можете найти нас по ссылкам:
наш сайт allmetres.ru
наша группа в ВК vk.com
наша страничка в instagram
